OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二(èr)级市(shì)场的影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基(jī)础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始权益人相关(guān)负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极(jí)应(yīng)对哲库(kù)提前退租的(de)可能(néng)事(shì)项(xiàng)。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表示(shì)，华安张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市场波动(dòng)较(jiào)大(dà)，但其实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技的事(shì)件继(jì)续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低(dī)开(kāi)，此后(hòu)二级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上市以来(lái)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不同程度下(xià)跌，8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光(guāng)大园项目出(chū)租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭(zāo)遇突发事(shì)件，因(yīn)此导致二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近几个交(jiāo)易日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他(tā)也(yě)同时(shí)表(biǎo)示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌(diē)，风险也(yě)得到一定释放(fàng)，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重因素(sù)影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位(wèi)业内(nèi)人(rén)士(shì)表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷(mí)，不少产品(pǐn)年内二(èr)级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品具备一定的(de)投资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基金执(zhí)行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区(qū)最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对(duì)经营现金流没(méi)有(yǒu)造成大的(de)影(yǐng)响，“事件性利空下调(diào)至得这么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资(zī)产就(jiù)回(huí)调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大(dà)，估计园区会最(zuì)终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施资产张润(rùn)大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密(mì)切(qiè)关(guān)注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季报(bào)中披露的张江光大园(yuán)项目出租率下降事(shì)项，一(yī)度二级(jí)市场价格出现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关(guān)事项进行(xíng)了解释说(shuō)明，市场信心得(dé)到了一定提振，二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)表现也趋于平(píng)稳。据了(le)解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的(de)扩(kuò)募(mù)说明会上，运营团队表示了对(duì)张江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)的信(xìn)心，预计(jì)签署意向书和(hé)合(hé)同谈判中的(de)储备租户正(zhèng)常转化后，项目出租(zū)率将得到回升。没想到仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原始权益人相关(guān)负责人坦言(yán)，事发(fā)突(tū)然(rán)确实始(shǐ)料(liào)未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第(dì)一(yī)时间(jiān)即奔赴现场(chǎngHBC路由器能用WiFi吗)进(jìn)行了沟通和核(hé)实(shí)工(gōng)作，并同(tóng)步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库(kù)提(tí)前退租的可能事项。由于HBC路由器能HBC路由器能用WiFi吗用WiFi吗张润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉(xī)新(xīn)区国资委(wěi)也(yě)高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说(shuō)，目前(qián)储备(bèi)租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天(tiān)产业、信息技术等(děng)产业(yè)客(kè)户，租赁意向面积超过了(le)2万方。从意向储备(bèi)转化为(wèi)实际租(zū)户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意(yì)向(xiàng)书(shū)来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了(le)我(wǒ)们(men)一些空间，但本着对(duì)首批扩募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面积(jī)在(zài)短期内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)一季度末也(yě)有将近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权益(yì)人有那么多储备(bèi)租户，之(zhī)前(qián)的空(kōng)置率为(wèi)何未能得到(dào)解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责人解释，张(zhāng)江光(guāng)大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化运(yùn)营(yíng)为导向，历(lì)史运(yùn)营表现稳定，租(zū)户(hù)的调租和(hé)换租都属于正常情况，而这次项目(mù)的大租(zū)户(hù)退租(zū)正好发生在市(shì)场活跃度(dù)的短(duǎn)期低点，目前(qián)市场(chǎng)情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到(dào)及时修复后，张江这边也(yě)作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目(mù)在给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方面(miàn)也有一些(xiē)差(chà)异化，张润大厦多(duō)是(shì)两千多平的大平(píng)层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一(yī)些(xiē)，张江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一千(qiān)平的面积(jī)为主，还(hái)有一些独栋形态(tài)的(de)物业。租户自(zì)身也会有诉(sù)求，也会根据(jù)自身需求和预(yù)算挑选(xuǎn)区域内的不同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以后，新(xīn)老资产的(de)管理(lǐ)人都变成(chéng)了一家，后续我(wǒ)们在(zài)资源共享和联(lián)合(hé)营销方面(miàn)能更加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述(shù)负(fù)责(zé)人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负责人表示(shì)，张(zhāng)江集团和(hé)张江高科(kē)目前在管资产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还(hái)有(yǒu)一(yī)些其他在开(kāi)发(fā)的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资产上市平台(tái)目标的坚实后盾(dùn)和储备资(zī)源(yuán)。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个(gè)资(zī)本平(píng)台(tái)和(hé)它(tā)未来的(de)发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可(kě)能面临(lín)了一些突发情况需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中所经历(lì)的相比，只能算是一个(gè)非常(cháng)小的插曲(qū)。我们(men)有(yǒu)信心排除万(wàn)难，尽一切(qiè)可能化解当(dāng)前突发(fā)事(shì)件的(de)所有负面影响，维持预(yù)期和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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